Welke kosten betaal ik bovenop de aankoopprijs van een bestaande woning?  (8/05/2009)

Als u de woning van uw dromen hebt gevonden, dan wordt het tijd om de financiering van uw project rond te krijgen. U betaalt echter niet alleen de afgesproken prijs aan de verkoper. Voor u de sleutel krijgt, hebt u ook een hele smak kosten moeten betalen. We gebruiken een rekenvoorbeeld om dit duidelijk te maken.

Hierna bekijken we alle kosten van naderbij.

1. Aankoopkosten

Drie elementen bepalen de kosten die u voor de eigendomsakte via de notaris betaalt: de registratierechten, het honorarium van de notaris en een vaste aktekost.

We behandelen niet de aankoop van een nieuwbouwwoning. U betaalt dan enkel registratierechten op de bouwgrond. Voor de woning moet u geen registratierechten betalen, maar wel BTW (21%) op de facturen van de architect en de aannemer. En bij een aankoop op plan is het kostenplaatje ook weer verschillend.

Registratierecht

Het registratierecht gaat naar het gewest waar de woning staat. In Vlaanderen betaal je 10% op de aankoopprijs, in Brussel en Wallonië 12,50%.

  Gelukkig zijn er een aantal gevallen waarin je niet de volle pot betaalt.

o Eerste woning

Als het uw eerste woning is, betaalt u in Vlaanderen geen registratierecht op de eerste 15.000 euro. U wint dus 1.500 euro. Deze korting heet het abattement. Als u dan ook nog een hypothecaire lening neemt, krijgt u 1.000 extra korting.
Als u klein schrijfgeld betaalt (zie verder), dan bedraagt het abattement 750 euro en de extra korting 1.000 euro.

 In Wallonië bestaat er geen abattement. In Brussel is er, afhankelijk van de regio waar de woning staat, een abattement op de eerste 60.000 of 75.000 euro. Dat levert je een besparing van 7.500 of 9.375 euro op.

o Volgende woning

Als u uw huidige woning verkoopt en een nieuwe eigen woning koopt, dan mag u in Vlaanderen de indertijd betaalde registratierechten in mindering brengen. U mag van de nieuwe registratierechten maximaal 12.500 euro aftrekken. Dit is de "meeneembaarheid van registratierechten".

 In Wallonië en Brussel bestaat die meeneembaarheid van registratierechten niet.

Kadastraal Inkomen of KI

Op elke eigendom rust er een "kadastraal inkomen" of het KI. Dit bedrag is wat u netto per jaar zou verdienen als u in 1975 de woning verhuurde. Dit KI is de basis voor de "onroerende voorheffing": de belasting die u als eigenaar jaarlijks op uw eigendom moet betalen.

Als het KI echter ten hoogste 745 euro zou zijn, dan betaalt u in Vlaanderen geen 10%, maar slechts 5% registratierechten. Het zogenaamde "klein beschrijf". Die grens wordt opgetrokken naar 845 euro als u drie of vier kinderen hebt en 945 euro met vijf of zes kinderen.

 In Wallonië wordt in het geval van een klein beschrijf de normale 12,5% teruggebracht naar 6%. In Brussel bestaat er geen klein beschrijf, maar daar is het abattement voor de eerste woning zeer aantrekkelijk.

Honorarium van de notaris

De notaris wordt voor zijn werk betaald. Hij maakt immers een waterdichte eigendomsakte, waarin je officieel als nieuwe eigenaar staat beschreven. Het honorarium is voor een deel afhankelijk van de aankoopprijs. Voor een woning van 100.000 euro bedraagt het 1.594 euro. Kost de woning 200.000 euro, dan is het honorarium 2.164 euro.

Let op: als de notaris een woning openbaar verkoopt, dan maakt hij extra kosten (aanplakbrieven, huur van de verkoopzaal, enz. ). Op dat moment worden de totale aankoopkosten (registratierechten, honorarium van de notaris en alle andere kosten) uitgedrukt in een procent van de aankoopprijs. Dit percentage, dat van streek tot streek kan verschillen, wordt meegedeeld bij de verkoop. Hoe duurder de woning, hoe kleiner het kostenpercentage: voor een woning van 100.000 euro bijvoorbeeld 15%, voor 200.000 euro is dat 13,50%.

2. Leningkosten

De leningkosten voor een hypothecair krediet bestaan uit vijf elementen: het registratierecht, het inschrijvingsrecht, het loon van de hypotheekbewaarder, het honorarium van de notaris en vaste aktekosten. De notaris ontvangt het volledige bedrag en zorgt dat alle partijen hun deel krijgen. Deze kosten zijn in heel België identiek.

We belichten ten slotte kort het begrip "hypothecaire volmacht" of "hypothecair mandaat".

Het honorarium van de notaris wordt berekend op het leenbedrag. Alle andere kosten worden berekend op het leenbedrag plus bijhorigheden (over het algemeen 10% van het leenbedrag).

Waarom dat extra bedrag "bijhorigheden"? Wanneer de bank het huis van een slechte betaler openbaar gaat verkopen, dan hoopt ze het leenbedrag te recupereren. Daarbovenop moet ze echter extra kosten maken. Om die te dekken, wordt een hypotheek genomen op het leenbedrag plus een extra bedrag: de bijhorigheden. De bank bepaalt het percentage; het kan bijvoorbeeld ook maar 5% bedragen.

Registratierecht

In het hele land betaalt u 1% registratierecht op het leenbedrag plus bijhorigheden.

Inschrijvingsrecht

Het inschrijvingsrecht bedraagt 0,30% op het leenbedrag plus bijhorigheden.

Loon van de hypotheekbewaarder

De hypotheekbewaarder, die de hypotheek op de woning met de hand in een dik register schrijft, krijgt een vergoeding.

Honorarium van de notaris

De notaris berekent zijn ereloon op het leenbedrag. Voor een lening van 100.000 euro bedraagt dit 652 euro; voor 200.000 euro is het 880 euro.

Vaste aktekosten

De notaris moet een aantal opzoekingen doen, waarvoor hij kosten moet maken. Daarvoor rekent hij 525 euro als een forfaitair bedrag.

Extra kosten

Naast Naast de leningkosten bij de notaris, rekent ook de bank kosten aan: minstens 250 euro voor het aanbod en soms ook 180 euro voor het verslag van een onafhankelijke schatter.

Er komen naast de lening ook nog kosten bij, die we in het rekenvoorbeeld hebben meegenomen: De bank verplicht u om een brandverzekering en een schuldsaldoverzekering te nemen.

In de marge: Hypothecair mandaat

Soms schermt een bank wel eens met een zogezegd kostenbesparend voorstel: een hypotheek op slechts een deel van het leenbedrag en een hypothecair mandaat voor het restbedrag.

Een hypothecair mandaat of hypothecaire volmacht wordt niet ingeschreven in het hypotheekkantoor, en de notaris rekent minder kosten aan. Je geeft echter aan de bank het recht om "op uw kosten" eender wanneer in de toekomst een hypotheek te mogen vestigen.

Een reden om een mandaat naar een hypotheek om te zetten, kan zijn dat u een maand of twee vertraging hebt met uw betalingen. Het kan altijd gebeuren dat u ooit eens door een financieel slechte periode moet. De kosten die u voor die omzetting moet betalen, komen in dat geval bovenop de bestaande financiële problemen...

Het leenbedrag onder hypothecair mandaat kunt u echter niet fiscaal aftrekken van uw personenbelasting. Dat kan alleen met het leenbedrag waarvoor een hypotheek is genomen! Het is dus niet steeds voordelig om een deel van het leenbedrag in een mandaat te nemen.