Is een woning anno 2010 nog betaalbaar? (2/09/2010)

Een koppel beginnende dertigers wenst een gemiddelde woning te kopen. Hiervoor gaan ze samen een hypotheeklening aan. We vergelijken deze koopoptie met die van een huurcontract en maken een simulatie op een termijn van 35 jaar. Hierbij vertrekken we van het gelijkheidsprincipe tussen het aankoop- en huurproces. In het koopscenario gaan we ervan uit dat de kopers het volledige project, inclusief kosten, via de lening financieren.

Uitgangspunt Case Story

Situatieschets

Een koppel beginnende dertigers wenst een gemiddelde woning te kopen. Hiervoor gaan ze samen een hypotheeklening aan. We vergelijken deze koopoptie met die van een huurcontract en maken een simulatie op een termijn van 35 jaar. Hierbij vertrekken we van het gelijkheidsprincipe tussen het aankoop- en huurproces. In het koopscenario gaan we ervan uit dat de kopers het volledige project, inclusief kosten, via de lening financieren.

• Gemiddelde prijs versus referentieprijs

Om een waarheidsgetrouwe analyse te maken van de financiële en fiscale verschillen tussen kopen en huren, dringt een bijkomend begrip zich op: “de referentieprijs”. Dit is de prijs van een woning van goede kwaliteit (bouwtechnisch in orde, kwalitatief binnenmilieu en dito bezettingsgraad, beperkte verbeteringswerken, …) in een behoorlijke, kwalitatieve woonomgeving. De referentieprijs van een kwaliteitsvolle woning ligt dan ook ongeveer 20% hoger dan de gemiddelde prijs van een woning. De referentieprijs voor een gemiddelde kwaliteitsvolle woning bedraagt dan 215.000 euro in plaats van 180.374 euro.

•  Beleningsgraad = 100 %

Om een correcte vergelijking tussen huren en kopen te maken, en om de betaalbaarheid te onderzoeken worden bij de koopoptie alle kosten mee ontleend.

•  Totale projectkost

Deze simulatie is gebaseerd op “de referentieprijs” van een gemiddelde kwaliteitsvolle woning, nl. 215.000 euro. Wanneer ook de aankoopkosten, leningkosten en andere administratieve kosten in rekening worden genomen, komen we op een totale projectkost van 263.489 euro.

•  Leenformule: 30 jaar (vast)

Onze gekozen leenformule is een lening op 30 jaar met een vaste rentevoet van 4,53 %.

• Kopers: koppel met gemiddeld netto-inkomen van 3.280 euro

De simulatie is gebaseerd op de aankoop door een koppel, met samen een gemiddeld maandelijks netto-inkomen van 3280 euro.

• Waardevermeerdering 

  De veronderstelde meerwaarde van de woning wordt hier geraamd op 5%.

• Huuropbrengst en -indexatie

De geschatte huuropbrengst van een appartement met waarde 215.000 euro bedraagt 715 euro. We baseren ons op een huurindexatie van 2 %.

• All-in simulatie

Om deze simulatie zo waarheidsgetrouw mogelijk te maken, wordt met zo veel mogelijk kosten, premies en fiscale voordelen rekening gehouden. Bij de aankoopsimulatie werden dan ook volgende elementen in rekening gebracht bij de berekening van de netto woningkost: leninguitgaven, onroerende voorheffing, fiscale voordelen, jaarlijkse onderhoudskosten, grote onderhoudskosten (om de tien jaar). De lonen, fiscale barema’s en aftrekken werden eveneens geïndexeerd met de 2%.

• “Gemiste spaarpot”

De netto woningkost en de (uitgespaarde) huur worden gewaardeerd regen een rente van 4% gebaseerd op het principe van de “gemiste” spaarpot waar alle uitgegeven bedragen “cash out” geen rente meer opbrengen.
 

Conclusies

• Conclusie 1: Een eigen woning is nog steeds betaalbaar

Wanneer we kijken naar een gemiddeld inkomen van een koppel (gebaseerd op de gemiddelde leeftijd waarop een woning wordt aangekocht, nl. op 32 jaar), stellen we vast dat een woning nog steeds betaalbaar is. In deze case geeft het koppel (na fiscale voordelen) 32,53 % van zijn inkomen uit aan een hypotheeklening. De eigenaars hebben na het betalen van de leenlasten (en na fiscale voordelen) 2.213 euro over om van te leven.

• Conclusie 2: Vermogensaangroei van 859.253 euro

Alle elementen in rekening gehouden (de waardestijging van een woning, de netto woningkost, …) verwerven deze eigenaars na 35 jaar een woningopbrengst van 46.037 euro. Daarbij komt dat ze in vergelijking tot de huurder 813.216 euro huur hebben uitgespaard. In totaal zal deze woningaankoop het koppel een vermogensaangroei van 859.253 euro opleveren.

• Conclusie 3: Kopen wordt interessanter vanaf het vijfde jaar

Wanneer we de kosten en baten van huren tegenover kopen vergelijken, zien we dat het kopen vanaf 2015 interessanter wordt. In dat jaar overstijgt de uitgespaarde huur (52.738 euro) de kostprijs (46.039 euro) van de woning. Deze aankoopbelegging rendeert in minder dan vijf jaar tijd. De koper is dus beter af dan de huurder vanaf het vijfde jaar.

• Conclusie 4: Huren voor het leven

Tenslotte moeten we ook aanvullen dat na een periode van 35 jaar de huurder nog steeds huur betaalt. De werkelijke vermogensaangroei van de koper is dus in realiteit een pak hoger.