Hoe kan een korting op een woonkrediet u tot 28.861 euro kosten in plaats van opbrengen? (14/02/2011)

Totale kost telt

Vrijwel alle mensen vergelijken op zijn minst de tarieven van enkele banken. Maar de officiële tarieven zeggen weinig. Bovendien beperken de meeste mensen zich tot het vergelijken van het rentetarief, terwijl eigenlijk enkel de totale kost van een woonkrediet relevant is. Zeker bij de modale woonlening kunnen de 'extra' kosten gemakkelijk oplopen tot 20 en meer procent van de interestlasten. En 10% heeft zowat iedereen op zijn minst aan het been.

De schuldsaldoverzekering

De belangrijkste factor van de 'extra' kosten naast de duurste bijkomende kost, de eigenlijke beschrijfkosten van het krediet, is de schuldsaldoverzekering (SSV). Bij overlijden van de kredietnemer(s) betaalt de verzekering het nog openstaande saldo. Vaak is een SSV een verplichte voorwaarde om het krediet te verkrijgen. Het is ook meestal aan te raden om de partner van een overleden kredietnemer, niet op te zadelen met een dan vaak te zware financiële last.

Hoe bekijkt u het totale kostenplaatje?

Sommige verstrekkers van woonkrediet bieden een interessant rentetarief voor het krediet, maar compenseren dit door de ontlener te verplichten een (duurdere) SVV bij hen af te sluiten. Een reden te meer om bij het vergelijken van verschillende offertes steeds te kijken naar de totale kosten van het krediet.

Om je een idee te geven van het aandeel van de kosten op het totaal simuleerden we de volgende situatie.

Situatieschets

Een man en een vrouw, Johan en Kristel, sluiten een woningkrediet van 180 000 euro af, met looptijd 30 jaar. Beiden zijn 33 jaar, niet-rokers, die elk voor 100% een schuldsaldoverzekering nemen (als één partner sterft, moet niets meer terugbetaald worden.)

Een goedkoper krediet met verplichtingen

Wat is de (meer)kost voor het krediet tegen een rente van 4,74% (0,91% korting afgetrokken) met volgende verplichtingen:

• het nemen van actieve lopende rekeningen (met minimum 10 debetverrichtingen per maand)
• het afsluiten van een overlijdensverzekering bij dezelfde instelling voor het totale kredietbedrag voor iedere kredietnemer
• het afsluiten van een brandverzekering bij dezelfde instelling

Als één van de voorwaarden niet meer is vervuld dan verliest u de korting en geldt het basistarief van 5,65% dan voor deze formule.

Met de eraan verbonden SSV betaalt Johan 20 jaarpremies van 497,21 euro. Kristel betaalt 20 keer een premie van 336,81 euro. Samen betalen zij 16.680 euro voor de SSV voor elk een dekking van 180.000 euro van de lening waarop in totaal 153.899 euro aan interesten betaald worden. Verrekend als een jaarlijkse kost over de 25-jarige looptijd van het woonkrediet kost de SSV 0,45% extra bovenop de 4,74% interestvoet.

Op die manier komt de reële gemiddelde interestvoet op 5,19%. De andere leningkosten zoals de kosten van notaris en van hypotheek, de dossierkosten enzovoort, zijn samen nog eens goed voor een bijkomende 4.150,75 euro. Eveneens meeberekend in de maandelijkse afbetalingen, verhoogt dit de reële gemiddelde rentevoet tot 5,41%.

Een duurder krediet zonder enige verplichting

Wat is de (meer)kost voor het krediet tegen een rente van 4,95%, tarief bekomen zonder enige verplichting zodat kan gekozen worden voor een voordelige overlijdensverzekering in de markt?

Voor de SSV betaalt Johan 20 premies van 366,06 euro per jaar. Kristel betaalt 20 keer een premie van 242,66 euro. Samen betalen zij 12.174 euro voor de SSV dekking van 180.000 euro van de lening waarop in totaal 161.394 euro aan interesten betaald worden. Verrekend als een jaarlijkse kost over de 25-jarige looptijd van het woonkrediet kost de SSV 0,31% extra bovenop de 4,95% interestvoet.

Op die manier komt de reële gemiddelde interestvoet op 5,27%. De andere leningkosten zoals de kosten van notaris en van hypotheek, de dossierkosten, enzovoort, zijn samen nog eens goed voor een bijkomende 4,150,75 euro. Eveneens meeberekend in de maandelijkse afbetalingen, verhoogt dit de reële gemiddelde rentevoet tot 5,48%.

Het totale verschil tussen het goedkope en het dure krediet

Het totale renteverschil bedraagt 0,07%/jaar of acht euro per maand, maar op het goedkoopste krediet rust nog (zware) verplichtingen van actieve rekeningen (minstens 10 debetverrichtingen per maand) en brandverzekering. Als één van deze voorwaarde niet meer is vervuld, geldt het basistarief van 5,65% voor deze formule. Een zwaard van Damocles van 0,91% of een mogelijke penalisatie van 34.356 euro hangt boven het hoofd van de klant.

Als een bank als voorwaarde stelt dat u een actieve rekening moet nemen of dat u uw loon gedurende de hele looptijd van het krediet moet domiciliëren via dezelfde bank, dan heeft dit ook een kost. Want anders kan u dit bijvoorbeeld laten storten op een rekening bij een bank die een aantrekkelijke rente biedt. Dingen die uw bank mogelijk niet biedt. Deze zaken zijn uiteraard moeilijk exact becijferen, maar kunnen wel mee overwogen worden bij de beslissing.

Hoe helpt Immotheker u hierbij?

Immotheker kan u een onafhankelijk en neutraal advies geven. Wij zijn niet gebonden aan contracten met financiële instellingen en kunnen daardoor vrij rondkijken naar wat voor u de beste oplossing is.