Hoe kan een hogere jaarlijkse aanpasbare rentevoet bij bank A toch nog tot 1.000 euro per jaar goedkoper zijn dan een lagere rentevoet bij bank B? (22/06/2011)
Situatieschets
“Ik leen 186.000 euro bij bank A op 22/02/2011 aan 3,40% voor de leenformule 1/1 +3/-3 volgens haar officieel tarief van februari 2011.
Mijn buurman leent eenzelfde som bij bank B aan 3,30% voor dezelfde leenformule 1/1 +3/-3, volgens haar officieel tarief van december 2010.
Het krediet start voor ons beiden bij de notaris op maandag 23 mei 2011. Mijn buurman lijkt dus het best gediend.”
Toch niet, de reden daarvan leest u hieronder.
Op het eerste gezicht
U kent het wel. Bij de borrel na het werk probeert u te vergelijken wie de beste voorwaarden voor zijn woonlening heeft onderhandeld. Blijkt nu dat uw buurman 186.000 euro heeft geleend aan 3,30% voor een jaarlijks aanpasbare formule met een maximale stijgingsmogelijkheid van 3%. Terwijl u blijft zitten met 3,40% die u voor hetzelfde krediet en leenformule kreeg bij een andere bank.
Het eerste jaar betaalt u 819,52 euro per maand, uw buurman 809,69 euro. Een verschil van 9,83 euro. Als de rentes ongewijzigd zouden blijven, is uw lening dus 3.538,80 euro duurder. Dit is het verschil van 9,83 euro per maand x 12 maanden x 30 jaar.
De kleine lettertjes
Als u de kleine lettertjes van het leencontract goed leest, baseert uw lening van 3,40% zich op de officieel vastgelegde referte-index A van januari 2011 (= 1,613%) zodat de winst voor uw bank voor de volgende jaren 1,77% bedraagt.
Uw buurman start aan 3,30%, maar de bank baseert zich op de officieel vastgelegde referte-index A van november 2010 (= 1,015%), wat maakt dat zijn bank voor alle volgende jaren 2,27% als winstmarge heeft.
Het tij keert
Na het eerste jaar passen beide banken hun rente aan op dezelfde jaarlijkse vervaldag van 23 mei. We veronderstellen dat in het tweede jaar de officiële index A in april gestegen is naar 2,67%. Dan stijgt uw lening normaal naar 4,47%, maar omdat de stijging in het eerste jaar beperkt is, wordt het 4,43%. U betaalt dan 922,35 euro. De intrestvoet van uw buurman wordt normaal 4,99%, maar beperkt tot 4,33%. Hij betaalt slechts 911,86 euro.
We veronderstellen dat de officiële index de volgende 28 jaar onafgebroken op 2,67% blijft staan. Dit is immers het gemiddelde van de laatste tien jaar. De beperking valt weg vanaf het derde jaar, zodat u 4,47% aangerekend krijgt (een afbetaling van 926,08 euro). Uw buurman daarentegen krijgt de volle 4,99% wat met een afbetaling van 978,56 euro overeenkomt.
U betaalt dus vanaf het derde jaar 52,48 euro minder dan uw buurman!
Op het einde van uw lening hebt u zo in totaal ongeveer 17.389 euro minder intrest dan uw buurman aan de bank betaald.
Conclusie
Voor een identiek leenbedrag gedurende dezelfde looptijd startte u met een rente van 3,40% en uw buurman leende tegen een rente van 3,30%. Op het einde van de rit was uw lening 17.389 euro goedkoper dan die van uw buurman.
Let er dus op dat de rentevoet lang niet alles zegt. U moet bij uw keuze ook rekening houden met bijvoorbeeld de achterliggende index die de bank moet toepassen.
Hoe helpt Immotheker u hierbij?
Bij Immotheker verleiden we u niet met fonkelende procenten, maar zeggen we duidelijk waarover het gaat. Wij zetten alle factoren op een rijtje en analyseren uw totale project.
We engageren ons om voor u het voordeligste woonkrediet te vinden, niet enkel de laagste rentevoet.