Curieux de savoir comment une réduction sur un crédit hypothécaire peut vous coûter jusqu'à 28.861 euros au lieu de vous rapporter cette somme? (14/02/2011)

C'est le coût total qui compte

La majorité des gens compare au moins les tarifs de quelques banques. Mais les chiffres officiels ne sont pas très parlants. En outre, la plupart des personnes se limite à comparer le tarif du taux, alors qu'en fait, c'est uniquement le coût total du crédit hypothécaire qui est pertinent. Dans le cas des crédits au logement, les frais 'supplémentaires' peuvent vite s'élever à 20 pour cent ou plus des taux d'intérêt. Et 10% est une règle quasiment générale.

L'assurance solde restant dû

Le principal facteur source de frais 'supplémentaires' - outre le surcoût principal, à savoir les frais d'acte de crédit - provient de l'assurance solde restant dû (ASRD). En cas de décès de ou des emprunteur(s), cette assurance paie le solde restant. Souvent, une ASRD est une condition obligatoire pour obtenir le crédit. Elle est aussi conseillée pour que le partenaire de l'emprunteur décédé ne doive pas faire face à une lourde charge financière.

Comment évaluer le coût total?

Certaines institutions proposent des crédits hypothécaires à un taux d'intérêt avantageux pour le crédit, mais compensent en obligeant l'emprunteur à contracter une ASRD (plus chère). Raison de plus pour toujours regarder le coût total du crédit lorsque l'on compare différentes offres.

Pour vous donner une idée de la part des frais sur le total du coût du crédit, nous avons simulé la situation suivante

Aperçu de la situation

Un homme et une femme, Manu et Sophie, concluent un crédit hypothécaire d'une valeur de 180 000 euros, sur une durée de 30 ans. Ils ont tous les deux 33 ans, sont non-fumeurs, et contractent chacun une assurance solde restant dû pour 100% (si l'un des partenaires décède, le survivant n'aura plus rien à rembourser).

Un crédit moins cher avec des obligations

Quel est le (sur)coût d’un crédit à un taux de 4,74% (0,91% de réduction déduit) avec les obligations suivantes:

• l'ouverture de comptes courants actifs (avec au moins 10 ordres de débit par mois)
• la signature d'un contrat d'assurance solde restant dû auprès de la même institution pour le montant total du crédit pour chaque emprunteur
• la signature d'un contrat d'assurance-habitation auprès de la même institution

Si l'une de ces conditions n'est plus remplie, la réduction est perdue et le tarif de base de 5,65% est de nouveau en vigueur pour cette formule.

Avec l'ASRD liée, Manu paiera 20 primes annuelles de 497,21 euros. Sophie versera 20 fois une prime de 336,81 euros. Ensemble, ils paieront donc 16.680 euros pour l'ASRD pour, chaque fois, une couverture de 180.000 euros de prêt, sur lequel ils vont payer, au total, 153.899 euros d'intérêts. Calculée comme des frais annuels sur la période de 25 ans du crédit hypothécaire, l'ASRD coûte 0,45% supplémentaire, en plus des 4,74% de taux d'intérêt. De cette manière, le taux d'intérêt moyen réel est de 5,19%. Les autres frais liés à l'emprunt, comme les frais de notaire et d'hypothèque, les frais de dossier, etc, représentent encore 4.150,75 euros de plus. En recalculant sous forme de paiements mensuels, cela fait augmenter le taux réel moyen à 5,41%.

Un crédit plus cher sans aucune obligation

Quel est le (sur)coût d’un crédit à un taux de 4,95%, tarif obtenu sans aucune obligation, ce qui permet d’opter pour une assurance-décès avantageuse disponible sur le marché?

Pour l'ASRD, Manu paiera 20 primes de 366,06 euros par an. Sophie versera 20 fois une prime de 242,66 euros. Ensemble, ils paieront donc 12.174 euros pour l'ASRD couvrant 180.000 euros sur lesquels ils vont devoir verser au total 161.394 euros d'intérêts. Calculée comme un coût annuel sur les 25 ans de durée du crédit hypothécaire, l'ASRD revient à 0,31% de plus que les 4,95%. De cette manière, le taux d'intérêt réel moyen s'élève à 5,27%. Les autres frais liés à l'emprunt, comme les frais de notaire et d'hypothèque, les frais de dossier, etc, représentent encore 4.150,75 euros de plus. En recalculant sous forme de paiements mensuels, cela fait augmenter le taux réel moyen à 5,48%.

La différence totale entre le crédit bon marché et le crédit plus cher

La différence totale de taux est de 0,07%/an soit huit euros par mois, mais sur le crédit bon marché, reposent encore les (lourdes) obligations liées aux comptes courants (au moins 10 transactions par mois) et à l'assurance-habitation. Lorsque l'une des conditions n'est plus remplie, le tarif de base de 5,65% est de nouveau en vigueur pour cette formule. Une épée de Damoclès de 0,91% ou une pénalisation potentielle de 34.356 euros est suspendue au-dessus de la tête du client.

Lorsqu'une banque pose comme condition l’ouverture d’un compte courant ou la domiciliation de votre salaire via la même banque pendant toute la durée du crédit, ces opérations ont évidemment un coût. Sinon, vous pourriez, par exemple, faire verser votre argent sur un compte dans une autre banque qui offre un taux plus intéressant. Des possibilités que votre banque ne propose peut-être pas. Ces éléments sont, bien sûr, difficiles à chiffrer avec précision mais doivent être pris en compte dans votre décision finale.

Comment Immotheker peut-il vous aider?

Immotheker peut vous donner un avis neutre et indépendant. Nous ne sommes pas contractuellement liés à des institutions financières et nous pouvons donc choisir librement la meilleure solution pour vous.