Imaginez que votre banque vous fasse une proposition pour un prêt habitation. Il se peut qu’elle essaie de vous faire avaler des couleuvres, surtout avec des conditions apparemment innocentes

Les banques ont développé une Fiche européenne d’information standardisée dans le cadre du « Code de conduite volontaire relatif à l’information précontractuelle concernant les prêts au logement ». Toutes les banques n’utilisent pas cette fiche, mais certaines le font. Ce document est-il plus clair ? Non, il est aussi vague que les propositions des autres banques.

 

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 Thomas et Eline veulent un prêt de 186.000 €. En février 2011, ils ont reçu de deux banques une proposition de prêt à 30 ans avec un taux d’intérêt initial modifiable annuellement (augmentation et réduction maximale de 3 %). 

	Banque A	Banque B
Informations reçues sur l’offre
Taux d’intérêt initial	3,30%	3,40%
Premier paiement	€ 809,69	€ 819,52
Avantage mensuel (première année)	€ 9,83

La banque A semble plus avantageuse… du point de vue du taux d’intérêt initial (et des paiements la première année).

Thomas et Eline ne savent toutefois pas tout :

	Banque A	Banque B
Informations NON données
Index de référence officiel adapté	1,015% (nov. 2010)	1,613% (jan. 2011)
Conséquence : marge bénéficiaire de la banque	2,27%	1,77%

En réalité, le taux d’intérêt évolue comme suit dès le deuxième changement de taux :

	Banque A	Banque B
Exemple d’un futur index de référence (moyenne des dix dernières années)	2,67%	2,67%
Marge bénéficiaire de la banque (permanente !)	+ 2,27%	+ 1,77%
Nouveau taux d’intérêt pour le client	= 4,94%	= 4,44%
Nouveau taux d’intérêt réel pour le client (dérivé des taux d’intérêt mensuels corrects)	= 4,99%	= 4,47%
Nouveau paiement mensuel moyen	€ 978,56	€ 926,08
Avantage mensuel moyen		€ 52,48
Intérêts moyens payés à la banque	€ 163.455	€ 146.066
Avantage final		€ 17.389

Conclusion

La banque A est 9,83 € moins chère par mois que la banque B… uniquement la première année.
Après le deuxième changement de taux, c’est l’inverse : la banque B est en moyenne 52,84 € moins chère par mois que la banque A pendant les 28 années suivantes !
La banque avec le taux d’intérêt initial le plus élevé est en réalité la solution la moins coûteuse pour Thomas et Eline (différence de plus de 17.000 €).

Les banques doivent clarifier les informations données aux clients sur leurs propositions. Elles doivent absolument indiquer les index de référence. Sinon, les clients prendront de mauvaises décisions financières. Si nécessaire, l’État doit agir pour protéger le consommateur.

L’évaluation d’un prêt logement par un tiers indépendant est souvent indispensable pour effectuer une comparaison honnête et prendre la bonne décision en matière de crédit.